商品房合同网签备案与预告登记的区别

商品房合同网签备案与预告登记在房地产交易中扮演着不同的角色，网签备案是行政管理手段用于规范和监督市场;预告登记则是具有物权效力的法律手段用于保护购房者的未来权益。

一、商品房网签备案和预告登记在行为上不一样

1、网签

是房地产管理部门为了管理需要，由房地产开发企业利用房产局的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同并在网上进行公布的行为。用户可以通过网签编号在网上查询合同信息。

2、备案

是在房地产开发企业取得了《商品房预售许可证》和预登记通知单后，与购房人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

3、预告登记

是在不动产交易过程中，为了防止卖方在交易完成前将房产再次出售或抵押给第三方，买方可以向不动产登记机构申请进行的一种登记。预告登记有物权效力不经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权或设定其他物权的不发生物权效力。

预告登记主要适用于商品房预售过程中对尚未建成的住房进行登记，以保障购房者的未来权益。

二、商品房网签备案和预告登记在流程上不一样

1、网签备案流程

①录入合同

房屋网签备案系统自动导入买卖双方当事人及房屋信息，当事人在线填写价款、付款方式等合同其他基本信息自动生成网签合同文本。

②签章确认

房产买卖双方当事人在打印出的网签合同上签章确认，并将合同签章页上传至房屋网签备案系统。有条件的可采用电子签名(签章)技术。

③备案赋码：核验通过后完成网上签约并及时备案赋予合同备案编码。

④网签备案信息载入楼盘表

将合同备案编码、购房人基本信息、价格、付款方式、资金监管等房屋买卖合同网签备案信息载入楼盘表。

2、预告登记流程

①准备身份证明、房屋买卖合同、付款证明等。

②将准备好的材料提交至当地不动产登记中心。

③登记中心对提交的材料进行审核，确保信息的真实性和完整性。

④根据当地规定缴纳相应的登记费用。

⑤审核通过以后买方可以领取预告登记证明。

三、商品房网签备案和预告登记法律效力不同

1、网签备案

网签和备案都是房地产交易的重要环节但主要是行政管理行为，用于规范和监督房地产市场，确保交易的透明性和合法性。一般并不能直接对抗第三人不具备直接的物权效力。

2、预告登记

预告登记有明确的物权效力，一旦进行预告登记不经预告登记的权利人同意，任何人不得擅自处分该不动产包括出售、抵押等。保障了购房者的权益防止了“一房多卖”等不法行为的发生。